Boleto de Compraventa registrable:

Se dictó el Decreto 962/2018, que permite inscribir en el Registro de la Propiedad Inmueble, los boletos de compraventa de aquellas unidades en construcción.

En el 2015, con el dictado del nuevo Código Civil y Comercial, se incorporó el artículo 1170, que vino a proteger a este negocio jurídico frente a cualquier tercero que quiera embargar o trabar una medida contra la propiedad, si concurren los siguientes requisitos: a) si que el comprador contrató con el titular registral o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo; b) haya pagado como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la medida cautelar del tercero; c)  que el boleto tenga fecha cierta; y d) que la adquisición tenga publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.

Estos requisitos excluían a la unidades en construcción, ya que el comprador no tiene su posesión, pues la propiedad aún no existe.

Con la inscripción que permite el decreto, se cumple la última condición, dándole publicidad registral a la adquisición.

La norma tiene buenas intenciones, similares a las que ya tenía el sistema de Prehorizontalidad en la derogada Ley 19.724. Sin embargo, habrá que ver en la práctica, si es adoptada o se queda en las buenas intenciones.

Es que realmente ¿cuántas escrituras de Prehorizontalidad hemos visto?.

La realidad nos dice que muchas veces, el negocio y los temas impositivos, hacen inviable la registración de estos contratos,  que a su vez tienden a circular con distintas cesiones (aunque éstas también podrán ser registradas).

Hoy en día, las motivaciones del dictado de la norma, a más de la protección del derecho de propiedad, lo son también la existencia de otras disposiciones que pregonan la despapelización, promueven los documentos electrónicos, la firma digital, la modernización del Estado, la implementación del Sistema de Gestión Documental Electrónica (GDE), la Plataforma de Tramites a Distancia (TAD), y en sí, la sencillez y simplificación del acceso de los ciudadanos a la administración a través de los procedimientos electrónicos. Por ello, ésta registración está prevista a través de dichos medios.

Quién tenga así un boleto de compraventa sobre unidad por construirse, celebrado con el titular registral y habiendo pagado como mínimo el 25% del precio,  para poder inscribirlo, deberá suscribirlo con firma digital y pedir la inscripción a través de la Plataforma de Tramites a Distancia (lo que le da fecha cierta). Si no cuenta con dicha firma digital, podrá hacerse en una Escribanía, y el notario hará la registración a través de igual plataforma.

Por su parte, el titular del inmueble donde se hará la construcción, también tendrá que hacer lo suyo: (i) una declaración en escritura pública de la intención de afectar el bien al régimen de la propiedad horizontal, (ii) individualizar las unidades, con superficie, ubicación y características esenciales, (iii) adjuntar un croquis preliminar realizado por Agrimensor y (iv) acreditar la aprobación y/o visación de la documención del proyecto por la autoridad competente.

La  norma tiene también  la finalidad de fomentar el acceso al crédito, ya que prevé que en el supuesto que hubiera financiación del proyecto por entidad financiera, el boleto deberá contener un compromiso del titular del inmueble y/o del comprador ( o sus sucesores) de ceder sus derechos en garantía de las obligaciones a su cargo frente a la entidad financiadora.

Se ha  leído en varios titulares, que éste decreto implicaría sustituir la escritura y/o que el boleto de compraventa valdría como tal. Esto no es así, pues la escritura igualmente deberá ser realizada y es una de las causas previstas en la norma de caducidad de la inscripción.

Como siempre, las normas las dictan los legisladores o en éste caso, el Poder Ejecutivo, pero son los destinatarios de las mismas quienes le dan operatividad real a través de su uso. Veremos  así, en la practica, que impacto real  tiene.