Buenos Aires, 22 de mayo de 2020

Ref. Resolución Nro. 27/2020 de la Inspección General de Justicia que otorga plazo de  360 días a Clubes de Campo, Barrios Privados o Cerrados, y a todo otro conjunto inmobiliario para adecuar su organización a derecho real de propiedad horizontal especial.

En el marco de la emergencia sanitaria por la Pandemia declarada en virtud del COVID-19, y para evitar el agrupamiento y circulación de la población, la IGJ extendió el plazo de adecuación a los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario (barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos o cualquier otro emprendimiento urbanístico) organizados como sociedad o asociación civil, para adecuarse al régimen del derecho real de propiedad horizontal especial.

Recordemos que esta necesidad de adecuación surge del art. 2075 del Código Unificado Civil y Comercial de La Nación, que en su segundo párrafo refiere que todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.

Propiedad Horizontal Especial:

Los conjuntos inmobiliarios revisten en consecuencia la condición de derecho real de propiedad horizontal especial.

Se consideran cosas y partes necesariamente comunes o de uso común: las partes y lugares del terreno destinadas a las vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.  Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se considerarán comunes.

Asimismo, se consideran cosas y partes privativas: la unidad funcional construida o en proceso de construcción.

Facultades y obligaciones del propietario:

• Cada propietario puede sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar su unidad funcional y constituir derechos reales o personales.

El reglamento puede prever limitaciones, pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas.  En este supuesto el reglamento debería prever: a) la obligación de notificar la intención de transferir y los datos relativos a la oferta; b) el derecho de preferencia que se confiere al consorcio y al resto de los propietarios; c) el plazo para ejercer la preferencia, d) las sanciones por infracción a esta disposición.

Asimismo, el reglamento puede establecer condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares de dominio de las unidades particulares ceden temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier título o derecho, real o personal, el uso y goce de la unidad. Este artículo contempla una situación que ocurre con habitualidad en épocas de verano, o incluso por periodos más extensos. Reglamentariamente se pueden establecer normas de conducta a las que se deberán ajustar y la aplicación de aranceles.

Régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios: Se legitima reglamentar la medida del uso y goce de las instalaciones comunes para personas que integran el grupo familiar como para invitados o usuarios no propietarios.  Este uso puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, pero siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión.

Dentro de las obligaciones del propietario están:

• Cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad e interno -si lo hubiere- y siempre teniendo en miras el mantenimiento de una buena y normal convivencia, protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y ecológicos;
• Conservar en buen estado su unidad funcional;
• Pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario en la proporción de su parte que a tal efecto establece el reglamento de propiedad horizontal. Este puede determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas, en caso de utilización de ventajas, servicios e instalaciones comunes por familiares e invitados de los titulares;
• Contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
• Permitir el acceso a su unidad para realizar reparaciones de cosas y partes comunes como asimismo para verificar el funcionamiento de concinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;
• Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional.

Sanciones:

Ante conductas graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de propiedad horizontal, el consorcio puede aplicar sanciones previstas en ese instrumento.  El reglamento debería prever el procedimiento que se debe implementar para imputar los cargos y efectuar los descargos y los recursos disponibles para el imputado.

En todos los casos la sanción debe ser articulada con el respeto a la garantía del debido proceso y derecho de defensa del consorcista asegurándose su posterior revisión en sede judicial. Asimismo, ser prudente y proporcional a la falta.

Esta admisión del CCC de una justicia autoimpuesta ha traído algunos cuestionamientos cuando la calidad y graduación de las penas se tornan muy severas, sobre todo cuando implica la suspensión en el uso de la cosa común o prohibición de acceso al complejo, esto impediría el ejercicio de las facultades inherentes a la calidad de titular del derecho real de propiedad especial sobre su unidad.

Fuentes: Boletín Oficial – Código Civil y Comercial de La Nación.